REIT-y w Polsce: nowa szansa dla rynku nieruchomości czy ryzyko dla cen mieszkań?
Polscy inwestorzy mogą wkrótce zyskać nowy sposób na lokowanie kapitału w nieruchomościach. Ministerstwo Finansów intensywnie pracuje nad wdrożeniem REIT-ów, czyli funduszy inwestujących w wynajem nieruchomości. Czy takie rozwiązanie przyniesie profesjonalizację rynku najmu, czy raczej wpłynie na wzrost cen mieszkań? Przyjrzyjmy się szczegółom.
Plan na lata 2025-2028
Wprowadzenie REIT-ów (Real Estate Investment Trusts) to jeden z kluczowych projektów Ministerstwa Finansów na lata 2025-2028. Po kilku nieudanych próbach, obecnie trwają prace nad koncepcją tego rozwiązania. Historia REIT-ów w Polsce sięga 2016 roku, kiedy to po raz pierwszy zaproponowano ustawę dotyczącą spółek inwestujących w nieruchomości. Kolejne podejścia, takie jak SINN-y, nie zakończyły się wdrożeniem – głównie z powodu problemów podatkowych i niskiej świadomości inwestorów.
SINN-y – polska wersja REIT-ów
Polskie REIT-y mają funkcjonować pod nazwą SINN-y (Spółki Inwestujące w Najem Nieruchomości). Zgodnie z założeniami z kwietnia 2024 roku, SINN-y będą spółkami akcyjnymi notowanymi na giełdzie. Ich działalność obejmie inwestycje zarówno w nieruchomości komercyjne, takie jak biura czy magazyny, jak i mieszkania na wynajem. Ważnym elementem ma być korzystne opodatkowanie – 10-procentowy podatek zostanie naliczony dopiero przy wypłacie dywidendy. Dzięki temu rozwiązaniu fundusze mają być dostępne zarówno dla dużych, jak i mniejszych inwestorów.
Jak będą działać SINN-y?
Podatek i dywidendy
SINN-y będą zobowiązane do wypłacania 90% swoich zysków akcjonariuszom w postaci dywidend, co ma zapewnić inwestorom stały dochód. Podatek będzie dotyczył dochodów uzyskanych z wynajmu, sprzedaży nieruchomości wynajmowanych przez co najmniej rok oraz zbycia spółek zależnych. Taki model ma zachęcać do długoterminowych inwestycji.
Minimalny kapitał i rozwój budownictwa
Planuje się, że minimalny kapitał zakładowy SINN-ów wyniesie 100 mln zł. Joanna Prokurat z TPA Poland tłumaczy, że wysokie wymagania kapitałowe mają skłaniać spółki do finansowania nowych projektów budowlanych, zamiast skupowania gotowych mieszkań. W ten sposób SINN-y mogą zwiększyć dostępność lokali na wynajem.
Korzyści i wyzwania związane z REIT-ami
Czy REIT-y wpłyną na ceny mieszkań?
Pojawiają się obawy, że wprowadzenie REIT-ów może ograniczyć dostępność mieszkań dla indywidualnych nabywców, co mogłoby wpłynąć na wzrost ich cen. Adam Czarnecki wskazuje, że masowe zakupy nieruchomości przez instytucje mogą prowadzić do sztucznego podbijania cen. Podobne zjawiska zaobserwowano w innych krajach, gdzie REIT-y skupiały się na najbardziej dochodowych inwestycjach, pomijając projekty o znaczeniu społecznym.
Zalety: rozwój rynku i nowe możliwości dla inwestorów
Zwolennicy REIT-ów podkreślają ich potencjał do profesjonalizacji rynku najmu w Polsce, który wciąż jest rozdrobniony i mało rozwinięty. Gabriel Hawryluk z Forum Obywatelskiego Rozwoju zwraca uwagę, że REIT-y mogą również otworzyć drzwi do inwestowania w nieruchomości dla drobnych inwestorów, którzy nie dysponują dużym kapitałem.
Eksperci o wprowadzeniu REIT-ów
Kluczowe znaczenie regulacji
Eksperci są zgodni, że powodzenie REIT-ów będzie zależało od odpowiednich regulacji prawnych. Joanna Prokurat przypomina, że wcześniejsze próby nie powiodły się głównie z powodu niedopracowanego systemu podatkowego. Z kolei Michał Kwaśniewski podkreśla, że transparentność zasad i jasne regulacje działania SINN-ów są niezbędne, by uniknąć negatywnych skutków dla rynku.
Różne spojrzenia na przyszłość
Wprowadzenie REIT-ów wywołuje zróżnicowane opinie wśród ekspertów. Gabriel Hawryluk widzi w nich szansę na rozwój rynku najmu oraz większą dostępność inwestycji. Adam Czarnecki z kolei wskazuje na ryzyko wzrostu cen mieszkań i monopolizacji rynku przez duże podmioty.
Według raportu JLL i Banku Pekao, REIT-y mogą przyciągnąć na polski rynek kapitałowy nawet 20 miliardów złotych, co pokazuje ich ogromny potencjał. Jednak aby uniknąć problemów, konieczne jest dokładne przygotowanie przepisów i przemyślane wdrożenie tego rozwiązania.
